El 21 de enero de 2025, en tan solo 24 horas, el presidente de Estados Unidos, Donald Trump firmó más de 200 órdenes ejecutivas que marcaron el rumbo de la política interna y externa de su país, con un actor destacado en su agenda: México. Desde el manejo de la migración hasta un controvertido cambio de nombre para el Golfo que comparten ambos países, estas medidas prometen reconfigurar las dinámicas de ambas naciones, incluido su desarrollo inmobiliario.
En este contexto, nos enfocaremos en explorar los posibles escenarios que afectarán el desarrollo inmobiliario en el país, específicamente desde la perspectiva de los cambios económicos, sociales y ambientales que esta administración podría desencadenar. En lugar de ahondar en tecnicismos y una lista interminable de posibilidades, nos concentraremos en los elementos clave que impactarán al mercado inmobiliario, con especial atención en la tecnología y la sustentabilidad.
En lo que afecta a México, uno de los aspectos más destacados de las órdenes ejecutivas son su postura frente a la migración. Este tema, en particular, ha sido uno de los más discutidos debido a la creciente crisis de opioides en Estados Unidos, lo que ha desencadenado políticas más estrictas y un enfoque en limitar el flujo migratorio desde México y América Central.
El impacto en la economía mexicana podría ser considerable. Por un lado, las restricciones a la migración podrían afectar negativamente las remesas enviadas por los trabajadores migrantes a México, un pilar económico importante para muchas familias y regiones del país. Por otro lado, la reducción de la migración podría generar una disminución de la mano de obra disponible en sectores clave como la agricultura y la manufactura, lo que podría afectar la competitividad de algunas industrias mexicanas. De acuerdo con estudios realizados por BBVA, en 2024 las remesas por sí solas representaron cerca del 4% del PIB de nuestro país.
A esto se suma el probable aumento de los precios y el desempleo, derivado de los aranceles y barreras comerciales impuestas a México. Aunque las medidas actuales parecen centrarse en países asiáticos, la aplicación de tarifas comerciales podría impactar hasta un 80% de la producción nacional, según datos de la Universidad Iberoamericana, 2025. Esto no solo pondría en riesgo los ingresos por exportación, sino que también afectaría el mercado laboral mexicano, elevando las tasas de desempleo en diversas áreas. Los economistas predicen que una medida de este tipo podría reducir el PIB de México en al menos un 1 por ciento. Sin embargo, en un escenario más optimista, ciertos sectores, como el turismo, las maquiladoras y las inversiones extranjeras, podrían beneficiarse de un dólar más fuerte que haría los productos y servicios más atractivos para los consumidores internacionales.
En términos de desarrollo inmobiliario, las tensiones comerciales y políticas podrían traer consigo tanto desafíos como oportunidades. Si el peor de los escenarios se da (que genuinamente deseamos no suceda), el decremento del poder adquisitivo y una muy posible respuesta al alza de tasas de interés afectarían el mercado de vivienda. No obstante, también habría ganadores en la industria: la depreciación del peso y la búsqueda de nuevos mercados de inversión podrían crear un ambiente favorable para la inversión extranjera, especialmente en el sector turístico. Vale concluir el capítulo de México mesurando el estilo de negociación que caracteriza al mandatario que regresa. A pesar de lo negro del panorama, expertos señalan que esta no es más que otra medida de inicio de negociación para diversos temas a debatir en los años subsecuentes:
“Considerando las declaraciones de Tom Homan que señala la carencia de presupuesto para deportaciones masivas, y por otro lado leyendo que no sólo se enfocarán en deportar mexicanos, creemos que el impacto en la tasa de desempleo mexicana, no será profundo. De igual manera, el caso de Colombia deja ver que los aranceles se usan como amenaza, pero podrían ejercerse en la realidad de forma más laxa”, considera de forma personal Alejandro Rico, Director Asociado de Mercado de Capitales en JLL México.
En cuanto a su postura a la innovación, Trump se manifestó con firmeza en torno a la tecnología y la sostenibilidad. El presidente ha destacado por su enfoque en el impulso a la innovación tecnológica y su apoyo a la descentralización de las criptomonedas. Esta postura podría tener repercusiones importantes para el sector inmobiliario proptech/ fintech, especialmente en lo que respecta al liderazgo en criptomonedas e inteligencia artificial, donde Estados Unidos busca ser líder mundial indiscutible. Vemos consistencia en las intenciones de apoyo gubernamental y marcos regulatorios que desarrollen este sector durante los siguientes cuatro años.
En contraste a la consistencia de la nueva política tecnológica, la postura hacia el desarrollo sostenible es monolítica en el discurso y confusa en la práctica. A pesar de las críticas hacia sus políticas “contra-ambientales”, calificadas como un retroceso en los esfuerzos para reducir las emisiones de carbono, el presidente ha adoptado un enfoque pragmático que se ha centrado en la explotación de fuentes de energía no renovables, como el gas natural y el petróleo. Es importante esta aclaración pues su nueva propuesta de marco regulatorio abre ventanas inclusivas y no exclusivas hacia la sustentabilidad, en paralelo a un discurso pro-energía y pro-America. De hecho, hay guiños de sustentabilidad pragmática que se dejan ver en el impulso a la energía nuclear; se generan vacíos de “poder hacer” en pro de la competitividad.
Cabe recalcar que la descarbonización del sistema eléctrico, el uso de transporte verde y la eficientización de la operación en edificios habían sido hasta ahora los ejes estratégicos para mitigar las emisiones de gas (The White House, 2016); por lo que el enfoque prioritario sobre el tema energético deja incógnitas sobre los otros tópicos a conciliar como los incentivos verdes para desarrolladores y operadores del sector inmobiliario.
Con respecto a la sustentabilidad de nuestra industria, no debería sorprendernos que el sector inmobiliario americano podría beneficiarse de la implementación de energías más eficientes y de la incorporación de soluciones tecnológicas que optimicen el consumo de energía y los procesos constructivos, a pesar del cambio de discurso y de la potencial disminución de incentivos: tal es el caso del uso de paneles solares y sistemas de HVAC eficientes que llegaron para quedarse por ser, en efecto, mejores alternativas económicas. Prueba de ello es la exponencial capacidad creciente de uso de paneles fotovoltaicos en el mundo, incluyendo los EU a pesar del peso de políticas similares durante el primer periodo de Trump.
Otro rubro de la sustentabilidad afectado fue el actual sistema de reportes financieros ante la SEC (Securities and Exchange Commission), donde los corporativos tienen obligaciones parciales de informar sus esfuerzos hacia objetivos sostenibles ESG, que involucran esfuerzos ambientales, sociales y de gobernanza corporativa (insisto, la postura ante la sustentabilidad difícilmente será monolítica porque tiene muchas vertientes). El nuevo mandatario criticó su afectación a la competitividad de la economía nacional y dio reversa a esta iniciativa. De todas las consideraciones anteriores, esta es a mi parecer la que más puede afectar al ecosistema pues quita incentivos al mayor semillero de corporativos globales cuyas barreras de operación van más allá de ese país; tan solo en 2023, cerca del 31% de las empresas Fortune Global 500 (2024) se reportaban con operaciones centrales en Estados Unidos.
En cuanto a sus efectos sobre el desarrollo inmobiliario americano, el rechazo frente a la obligación de las empresas de reportar sus esfuerzos en sostenibilidad, podría influir en las decisiones de inversión en proyectos inmobiliarios sostenibles con capital de origen institucional. Entrando en materia de innovación y emprendimiento, la influencia sobre el sector global no será disruptiva y son los mercados escalables y de billones de dólares los que fundamentan la existencia de las startups, no los ejercicios de desarrollo local. Es por esto que los más afectados de esta ecuación no son los desarrolladores, constructores, ni las startups, sino los consumidores y, más específicamente, los consumidores locales.
“Washington puede cambiar las reglas, pero ciudades líderes en innovación como Nueva York y Los Ángeles siguen exigiendo sostenibilidad. Los incendios en Los Ángeles, los huracanes en Miami y las olas de calor récord demuestran que la resiliencia no es un lujo, sino una necesidad. La inversión en construcción sostenible no solo protege activos frente a desastres climáticos, sino que también reduce costos operativos y de seguros a largo plazo”, complementa Andrew McCarthy, fundador de la empresa americana contech Aikito.
El impacto de las nuevas políticas en el sector contech y proptech sigue siendo incierto. El apoyo federal hacia la tecnología repercutirá en todo el sector, y con esto causaría un efecto en cadena a los demás ecosistemas y regiones. La suerte no es homogénea para todas las empresas: aquellas cuyo producto dependa en la sustentabilidad podría enfrentar desafíos debido a la menor disponibilidad de subsidios y la posible disminución de los incentivos para adoptar tecnologías verdes en su mercado objetivo. Sin embargo, las startups que encuentren la forma de integrar tecnologías de vanguardia, como la inteligencia artificial, en sus procesos constructivos, podrían ser capaces de aprovechar nuevas oportunidades y mantenerse competitivas en un entorno de mayor incertidumbre; se genera así un doble efecto positivo/negativo en el sector greentech.
En cuanto al sector contech, que se enfoca en la mejora de procesos en la construcción, puede ver un impacto mixto. Aquellas tecnologías que busquen integrar soluciones de eficiencia operativa y de calidad de materiales en el mundo real (hardtech) podrían encontrar dificultades si las políticas locales dejan de apoyarlas.
Por poner un ejemplo, empresas que generen ladrillos sustentables en un estado donde la regulación corte el subsidio que les dio origen serían asfixiadas. No obstante, las empresas que se alineen con los objetivos de sostenibilidad a largo plazo podrían mantenerse sólidas frente a la adversidad de los cambios locales. Tal es el caso de aquellas startups que trabajan en mercados escalables masivos de transparencia en propiedades de materiales o facilitación de inteligencia en diseños sustentables; su resiliencia radica en que pueden trabajar con diseñadores y constructores de diferentes regiones.
“En el sector ConTech, las políticas tienden a favorecer a los combustibles fósiles, lo que podría reducir los incentivos para adoptar tecnologías verdes y afectar a proyectos orientados a la eficiencia energética y la sostenibilidad. A pesar de estos retos, las empresas emergentes que integren tecnologías avanzadas, como la inteligencia artificial, podrían aprovechar nuevas oportunidades y mantenerse competitivas”, opina Carlos Rousseau, Managing Partner de Reach en Latinoamérica, aceleradora internacional líder en la industria inmobiliaria.
Recolectando conclusiones para un escenario no poco complejo, por un lado la situación específica de México es incierta; la posibilidad de inflación, la consecuente amenaza de repunte en las tasas de interés y la reducción del poder adquisitivo podrían afectar negativamente las inversiones en el sector inmobiliario nacional, principalmente residencial.
Cabe enfatizar que hay estudios que reflejan (BCG, 2025) que la suma de los impactos disruptivos de políticas internacionales va a beneficiar la economía del país antes que demeritarla (i.e., aranceles agresivos a Oriente repercutirían en mayor flujo comercial en el TLC). Al margen de ambos escenarios opuestos, el mercado mexicano continúa siendo atractivo para los inversores extranjeros debido a su privilegio geopolítico y a las oportunidades en sectores clave como el industrial y el turístico.
El sector inmobiliario en México enfrenta también desafíos derivados de la posible reconfiguración de la industria manufacturera debido a las políticas proteccionistas. El impacto de los aranceles podría afectar a productos clave como los automóviles, pero también podría generar una mayor demanda en la construcción de infraestructuras industriales para soslayar la oleada de industrias orientales que continúan llegando al país.
disrupciones comerciales (BCG, 2025)
Aunque la nueva administración está generando una serie de incertidumbres, especialmente en términos de políticas económicas y medioambientales, el sector inmobiliario en México sigue siendo dinámico y con un gran potencial de adaptación. El mismo argumento aplica para los obstáculos que se han colocado en un pujante y creciente sector sustentable. No así el caso para la tecnología, que ha sido nombrada como una de las favoritas de la nueva administración federal.
Podríamos resumir a México y la sostenibilidad como los grandes resilientes del cuento que soportarán los reveses que han de venir, y la tecnología como la elegida para crecer estos años. El futuro dependerá de cómo los actores locales y globales logren navegar las complejas aguas de la política internacional y las cambiantes regulaciones, al tiempo que aprovechan las oportunidades que puedan surgir.
Por: Juan Huicochea Mason, CEO de MICMAC
